应时而兴，应势而动，新世(shi)界发展（00017.HK）财报背后的跨周期(qi)生长,投资,公(gong)司,物业

而就(jiu)在3月9日，由王新兴集团开发的新盘(pan)泰峯(feng)销(xiao)售中心对外开放即(ji)迎来爆火场(chang)面，该项目新世(shi)界发展有限公(gong)司亦(yi)作为策略性合作伙伴。截至11日下午7时，项目己收逾(yu)2700票，按首(shou)张价单168伙计(ji)算，超额逾(yu)15倍。由此(ci)，也足以感知(zhi)到后续新世(shi)界发展在这股楼市热潮中也将收获的确定(ding)性机(ji)遇。

实际上，从这位老牌港资地产公(gong)司的这一系列动向中，不难(nan)看出其对政策机(ji)会、市场(chang)风向始(shi)终保持的高敏锐度，这也正是公(gong)司长期(qi)取得持续稳健增长的重要(yao)支撑(cheng)所在，而公(gong)司最新的财报也给(gei)出了最好的注(zhu)脚。

1、财报背后展现的商业布(bu)局优势

过去半年，不论是内地还是香港整个房地产市场(chang)均处在不景气(qi)的周期(qi)，即(ji)便(bian)大环境不佳，新世(shi)界发展在业绩层面依旧保持了逆势突围。

从整体(ti)情况来看，截至2023年12月31日止6个月，公(gong)司来自持续经营业务的核心盈利为48.66亿港元，按年增长12%；股东应占溢(yi)利为5.02亿港元，这之(zhi)中不包括出售新创建(jian)集团有限公(gong)司相关(guan)的一次性非现金费用。

（来源：公(gong)司财报）

具体(ti)而言(yan)，公(gong)司持续性经营业务中核心贡献来自物业发展和物业投资。

其中，香港物业发展方面，实现收入12.46亿港元，分部业绩8.17亿港元。内地物业发展实现收入54.95亿港元，分部业绩31.36亿港元。

物业投资方面，香港物业投资实现收入17.45亿港元，分部业绩12.99亿港元，中国内地物业投资实现收入9.29亿港元，分部业绩4.54亿港元。

简单的来说，物业发展分部是从事(shi)建(jian)设住宅单位，物业投资分部则偏(pian)重项目运营，其投资物业组(zu)合包括商厦、写(xie)字楼等。前者常伴随着(zhe)较大的投入和较高的风险，收入以住宅销(xiao)售为主，而后者则更加侧(ce)重于稳定(ding)的运营和收益，核心收入来自收租。过去几年，整个楼市大环境欠佳，对前者影响较大，而疫情封控环境下则对后者影响较大。

不过从新世(shi)界发展的收入结构来看，两者占比相对均衡。这与内地房企有着(zhe)显著的差别，而这种经营策略也为新世(shi)界发展在不同市场(chang)条件下的业绩表现提供了更强的韧性和稳健性。

从疫情后时代(dai)来看，随着(zhe)线下活动的畅通，经济(ji)的复苏，公(gong)司物业投资持续展现增长的活力。特别是在香港物业投资方面，财报就(jiu)提及(ji)到，其业绩增长主要(yao)在于K11 MUSEA人(ren)文购物艺(yi)术馆及(ji)K11 Art Mall购物艺(yi)术馆的营运效率提升及(ji)独有的「文化商圈」商业模(mo)式，整体(ti)销(xiao)售表现及(ji)人(ren)流录得增长。

数据显示，在过去半年，K11 MUSEA的销(xiao)售额按年增长41%，总客流量(liang)超过1500万人(ren)次，按年增长39%。K11 Art Mall销(xiao)售额按年上升29%，整体(ti)出租率近100%，人(ren)流量(liang)于去年12月创下开幕以来的新高。

此(ci)外，在内地物业投资方面，由K11品牌运营或管理的项目陆续完成并开业，公(gong)司经常性租金收入也在不断扩展。

这一系列数据皆(jie)表明，新世(shi)界发展在物业投资领域通过独特的商业模(mo)式和运营策略取得了良好的成绩，为其未来持续稳健的运营发展奠定(ding)了坚实基础。

从整个公(gong)司长远(yuan)发展来看，基于其经常性收入带来的稳定(ding)增长动力，这也将有助于进一步扩大新世(shi)界发展在内地与香港的建(jian)设版(ban)图，推动各地的物业发展项目稳步推进。在当(dang)下“保交付”仍是行业主旋律的大环境下，新世(shi)界发展的安全性显然也将更甚一筹，市场(chang)对其未来的成长性也就(jiu)有了更多的期(qi)待。

2、看好新世(shi)界发展的三个切面

站在当(dang)下来，后续新世(shi)界发展具备良好的前景，主要(yao)体(ti)现在如下三个关(guan)键方面。

首(shou)先，在于公(gong)司自身的安全性。

结合新世(shi)界发展过去几年的业务情况以及(ji)财务健康状况来看，其稳扎稳打的表现为市场(chang)带来了信(xin)心。

公(gong)司通过稳健的经营和财务管理，积(ji)极推动降杠杆，强化资金回笼，有效控制了负债水平(ping)，使得整体(ti)风险相对较低。

从中期(qi)财报数据来看，新世(shi)界发展债务有所改善，综合债务净额由截止23年6月30日的1307.56亿港元下降至截止23年12月31日的1189.18亿港元。截止24财年上半年，公(gong)司债务净额与权益比率为49.9%，整体(ti)可(ke)控。

（来源：公(gong)司财报）

此(ci)外，新世(shi)界发展还在24财年上半年主动偿还了部分贷款及(ji)赎回债券，银行贷款也已按计(ji)划完成再融资，展现了公(gong)司在维护财务健康和资金流动性方面采取了有力的举措。

在业绩会上，新世(shi)界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚也对外进一步强调了公(gong)司在资金流动性方面的强劲(jin)状况，其表示，集团仍有520亿港元的可(ke)动资金，资金流动性不成问题。同时其也指，公(gong)司也将继续出售非核心资产，估计(ji)公(gong)司2026年净负债比例(li)下降速度会更明显。

可(ke)以说，在当(dang)下“活下去才有意义”成为房企信(xin)仰的背景下，新世(shi)界发展安全性得到支撑(cheng)，而也给(gei)了不确定(ding)性升温大环境中的投资人(ren)提供一个难(nan)得的“避(bi)风港”。

其次，公(gong)司展现了可(ke)观的业绩兑现潜力。

通过对公(gong)司过去业绩以及(ji)业务拓展情况的分析，可(ke)以看到新世(shi)界发展在各业务领域展现的增长潜能，即(ji)使从短期(qi)来看，其后续业绩的兑现能力也较为清晰。

财报显示，截止2023年12月31日，香港市场(chang)方面，新世(shi)界发展未入账(zhang)的应占物业合约销(xiao)售收入中，预计(ji)有26.32亿港元的合同销(xiao)售将于2024财政年度下半年入账(zhang)，而79亿港元的合同销(xiao)售将延至2025财政年度入账(zhang)。内地市场(chang)方面，约有98亿元人(ren)民(min)币的合同销(xiao)售预计(ji)将于2024年下半财政年度入账(zhang)，而约有34亿元人(ren)民(min)币的合同销(xiao)售预计(ji)将延至2025财政年度入账(zhang)。这些(xie)预计(ji)入账(zhang)的物业合同销(xiao)售金额庞大，后续将为新世(shi)界发展的业绩贡献提供有力支持。

长远(yuan)视角来看，公(gong)司土地储备丰富且优良，为其发展提供了广阔(kuo)的成长空(kong)间。

香港市场(chang)方面，财报显示，截至2023年12月31日，新世(shi)界发展在香港拥有大约800万平(ping)方英尺的土地储备，其中包括大约323.4万平(ping)方英尺的物业开发用地，具备即(ji)时发展的潜力。同时，公(gong)司在新界持有待更改用途的农(nong)地土地面积(ji)达约1634.2万平(ping)方英尺，其中约90%位于“北(bei)部都(dou)会区(qu)”范围。随着(zhe)，北(bei)部都(dou)会区(qu)将成为香港未来发展的新引擎，新世(shi)界发展后续也将持续受益。

（来源：公(gong)司财报）

内地市场(chang)方面，截至2023年12月31日，新世(shi)界发展在内地拥有不包括车库(ku)的土地储备总楼面面积(ji)约为435万平(ping)方米(mi)，其中，约有229.8万平(ping)方米(mi)用于住宅建(jian)设。公(gong)司的核心项目分布(bu)在经济(ji)发达的城市，且重点聚焦于大湾区(qu)和长三角地区(qu)等战略性区(qu)域。

另外公(gong)司积(ji)极布(bu)局内地城市更新，目前在广州、深圳拥有八个城市更新项目，可(ke)售面积(ji)达200万平(ping)方米(mi)，其中，位于深圳龙岗区(qu)的188工业区(qu)的更新项目已经动工，预期(qi)于2025财年进行销(xiao)售。当(dang)前，伴随国家一系列支持旧改政策的出台，新世(shi)界发展在旧改领域的深度布(bu)局后续也将为其获得更多的销(xiao)售和利润增长机(ji)会。

（来源：公(gong)司财报）

最后，在于商业模(mo)式的优越性带来的估值切换(huan)逻(luo)辑。

从新世(shi)界发展的业务模(mo)式来看，其通过物业投资带来的可(ke)持续经营现金流，与物业发展相互促(cu)进，夯实了整体(ti)经营的安全性，也由此(ci)构建(jian)了一种相对均衡的经营模(mo)式。这一点在房地产市场(chang)中具有一定(ding)的稀缺性，也为探索房地产新发展模(mo)式提供了可(ke)供参(can)考的样本(ben)。

与其他房地产企业相比，新世(shi)界发展在物业投资方面的业绩贡献相对较大，这也凸显了公(gong)司在市场(chang)的竞争优势。这种独特的业务模(mo)式为公(gong)司提供了更为可(ke)持续和稳健的盈利途径。在当(dang)下楼市景气(qi)度不佳、市场(chang)不确定(ding)性加剧的大环境中，新世(shi)界发展通过这种相对均衡的经营方式，更能够灵活应对市场(chang)波动，保持业务的稳健性。随着(zhe)市场(chang)对此(ci)认可(ke)的加深，也将有助于公(gong)司实现估值的切换(huan)，获得优于传(chuan)统房企的估值水准。

3、结语

值得一提的是，财报发布(bu)后，多家大行纷纷发布(bu)研报看好新世(shi)界发展后续表现。

其中，交银国际观点指，相信(xin)新世(shi)界发展当(dang)前约0.13倍的市净率（同行平(ping)均0.3-0.4倍）已充分反映市场(chang)对其负债之(zhi)担忧，并可(ke)能在近期(qi)政府放宽楼市措施下获得重估。基于资产净值估算每股63.2港元和75%折让（均不变），维持目标价15.8港元，维持“买入”评(ping)级。

第一上海发布(bu)研报，维持新世(shi)界发展“买入”评(ping)级，目标价与交银国际给(gei)出的目标价相当(dang)为15.6港元。其研报核心观点聚焦在三个方面：其一，新世(shi)界发展土储丰富，有望支持销(xiao)售回稳；其二(er)，新世(shi)界发展投资收入稳定(ding)增长，两大项目如期(qi)推进，深圳K11 ECOAST将于今年底开业，香港启德体(ti)育公(gong)园(yuan)亦(yi)将于今年底落成；其三，新世(shi)界发展财务稳健，未来公(gong)司净负债率有望进入下降通道。第一上海同时也预计(ji)未来三年新世(shi)界发展的归母净利润分别将达到6.7亿、7.1亿及(ji)7.5亿港元。

中信(xin)证(zheng)券同样维持新世(shi)界发展“买入”评(ping)级，目标价则较交银国际和第一上海略低，为11港元，不过较当(dang)前9.24港元的现价仍有近20%的潜在升幅。中信(xin)证(zheng)券观点提到2024年上半财年新世(shi)界发展完成新创建(jian)股份出售，持续经营的物业开发和物业投资两大板(ban)块经营表现良好，盈利能力突出，香港及(ji)大陆两地零售消费客流回暖，物业销(xiao)售支持政策持续出台，其预计(ji)新世(shi)界发展将在新的业务基础上实现稳健发展。此(ci)外，根(gen)据公(gong)司财报，未来数年，新世(shi)界发展仍有多项投资物业项目陆续迎来开业，中信(xin)证(zheng)券预计(ji)这些(xie)将持续贡献报表利润增长。

不难(nan)看到，一系列专业投资机(ji)构也已经为新世(shi)界发展投出了“信(xin)心票”，这在当(dang)前整个房地产板(ban)块筑(zhu)底多时的大环境下已经足够体(ti)现吸引力。